המידע הועבר באמצעות היחידה לארגון ושיטות במשרד התמ"ת.
מפתח עניינים
1. כללי
2. הגדרות
3. הוועדה - הרכבה ותפקידה
4. בקשה להמלצה להקצאת קרקע להקמת או הרחבת מפעל
5. בקשה להמלצה להקצאת קרקע לבניית מפעל לצורך השכרה
6. הטיפול בבקשה
7. השלמת הליכי הקצאת הקרקע
8. הוצאות פיתוח הקרקע
9. מסירת מגרש ליזם
10. ביטול, חידוש והארכת המלצה
11. ביטול והארכת הסכם פיתוח
12. ביטולים והחזר תשלומי הוצאות פיתוח
13. השגה
14. שינויים בהקצאת הקרקע
15. שינוי ייעוד בקרקע
16. הוראות כלליות
17. תחולה
18. נספחים
1.1 משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה (להלן - המשרד) מופקד על פיתוח אזורי התעשייה באזורי פיתוח ועל מתן המלצות למינהל מקרקעי ישראל להקצאת קרקע בפטור ממכרז, למפעל שתחום עיסוקו תעשייה או מלאכה או בניית מבני תעשייה להשכרה לצרכי תעשייה או מלאכה (להלן - מפעל) באזורי פיתוח בהתאם לתקנה 25(5) ולתקנה 25(11) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993, לרבות באמצעות סבסוד הוצאות הפיתוח על פי החלטת ממשלה מספר 3968 מתאריך 24.7.2005 והחלטת ממשלה מספר 1005 מתאריך 7.1.2007.
1.2 מטרת ההוראה לקבוע את נהלי מתן ההמלצות להקצאת קרקע בפטור ממכרז, הליכי קבלת הקרקע ונהלים לפיתוח אזורי התעשייה.
1.3 אין לראות בהוראה התחייבות מטעם המשרד למתן הטבה ו/או זכויות כלשהן.
2. הגדרות
בהוראת מנכ"ל זו (להלן: "ההוראה"), תיוחד למונחים הבאים ההגדרה המופיעה בסעיף זה זולת אם נאמר אחרת במפורש בגוף ההוראה:
2.1 "אזור תעשייה"
אזור עירוני או בין-עירוני המיועד לתעשייה ומלאכה על-פי התב"ע שבאותו אזור פיתוח.
2.2 "אזורי פיתוח"
אזורי פיתוח א' ו-ב' על-פי הצו המותקן מכוח חוק לעידוד השקעות הון,
התשי"ט - 1959.
2.3 "הוצאות פיתוח"
תשלום בגין פיתוח הקרקע על פי נוהל "קריטריונים הנדסיים לפיתוח תשתית המקרקעין לתעשייה" (להלן: "נוהל הקריטריונים ההנדסיים") מצורף בזאת כנספח 1 להוראה, כפי שייקבע ויעודכן מעת לעת על ידי מינהל אז"פ ואשר ניתן לקבלו במשרד ו/או באתר האינטרנט של המשרד.
הוצאות הפיתוח מסובסדות בחלקן, על פי החלטת ממשלה מס' 1005 מתאריך 7.1.2007. יתרת הוצאות הפיתוח ישולמו על ידי היזם, לפי הודעת מינהל אז"פ, כאמור בסעיפים 7 ו - 8 להוראה.
2.4 "המינהל המקצועי"
המינהל המקצועי הרלוונטי במשרד אשר תפקידו להגיש המלצות בדבר גודל הקרקע הנדרשת למפעל המבוקש וחוות דעתו לצורך מתן המלצה לפי ההוראה.
2.5 "המלצה"
המלצה להקצאת קרקע לצורך חתימת הסכם פיתוח עם ממ"י מכוח תקנות 25(5)
ו-25(11) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993.
2.6 "הצמדה"
הצמדת תעריפי הוצאות הפיתוח למדד תשומות הסלילה, כפי שהוא מתעדכן בתאריך 1 בינואר בכל שנה קלנדארית.
2.7 "הרשאה זמנית"
הרשאה לשימוש זמני בקרקע עבור פרק זמן של עד 5 שנים, על פי כללי מינהל מקרקעי ישראל.
2.8 "ועדה"
ועדה לאיתור קרקע ליזם על פי ההוראה.
2.9 "חברה מנהלת"
חברה שזכתה במכרז שפורסם על ידי המשרד, לצורך ניהול ופיתוח תשתיות באזורי תעשייה או חברה מנהלת שזכתה במכרז שפורסם על ידי הרשות המקומית המבצעת עבודות פיתוח על פי נוהל "פיתוח תשתיות לאזורי תעשייה וביצוע פרויקטים באזורי עדיפות לאומית על ידי הרשויות המקומיות" (להלן - נוהל רשויות).
2.10 "יזם"
יחיד או קבוצה אשר מבקשים הקצאת קרקע לצורך הקמת מפעל הכול על פי כללי ההוראה.
2.11 "מינהל אז"פ"
המינהל לאזורי פיתוח במשרד.
2.12 "מינהלת"
תאגיד ניהול של הרשות/יות המקומית/יות לצורך הפעלה ושיווק אזורי תעשייה ליזמים.
2.13 "ממ"י"
מינהל מקרקעי ישראל.
2.14 "קרקע"
קרקע באזורי פיתוח המיועדת לתעשייה ומלאכה בלבד או להקמת מבני תעשייה להשכרה באזורי תעשייה.
2.15 "רשות מקומית"
רשות מקומית כפי שהוכרזה על ידי משרד הפנים.
2.16 "תב"ע"
תכנית בנין עיר.
2.17 "תכנון ופיתוח קרקע"
תכנון ופיתוח קרקע בהתאם לקריטריונים הנדסיים, המצ"ב כנספח 1.
3. הוועדה - הרכבה ותפקידה
3.1 הרכב הוועדה
לצורך ביצוע ההוראה מינה מנכ"ל המשרד ועדה שחבריה הם:
3.1.1 מנהל מינהל אז"פ או סגנו - יו"ר
3.1.2 נציג מינהל אז"פ – חבר
3.1.3 נציג מינהל אז"פ במחוז הרלוונטי – חבר
3.1.4 היועץ המשפטי או נציגו - חבר
3.2 מוזמנים לוועדה
3.2.1 הממונה הארצי על תחום תעשייה ותיירות בממ"י
3.2.2 נציג ממ"י במחוז הרלוונטי
3.2.3 נציג החברה המנהלת
3.2.4 נציג מינהלת אזור התעשייה או נציג הרשות/יות המקומית/יות האחראית/יות על ניהול אזור התעשייה.
3.3 תפקידי הוועדה
הוועדה תידון ותחליט בבקשה להקצאת קרקע מתאימה באזורי פיתוח עבור היזם ותמליץ על הקצאתה לממ"י, לרבות חידושי המלצות, ביטולי המלצות, הארכת המלצות, העברת זכויות בין יזמים (אם הסכם הפיתוח בתוקף) ושינוי במטרות ההקצאה.
3.4 זימון לוועדה
טרם התכנסות הוועדה, ולכל הפחות שבועיים קודם למועד הוועדה, יעביר מינהל אז"פ לחברי הוועדה סדר יום לדיון.
3.5 סדרי דיון בוועדה
מניין חוקי לקיום דיון: 3 חברים.
מניין חוקי לקבלת החלטות: 3 חברים.
דיוני הוועדה לא יתקיימו ללא נוכחות היועץ המשפטי.
החלטות הוועדה יתקבלו ברוב קולות, עמדת היועמ"ש תכריע בעניינים משפטיים, באין הכרעה ישמש קול היו"ר כקול מכריע.
3.6 הסרת בקשות מסדר היום או דחיית בקשות
הסירה הוועדה בקשה להמלצה להקצאת קרקע מסדר יומה, דחתה הוועדה את הבקשה או אישרה את הבקשה בשינויים מחויבים, תפרט הוועדה את נימוקיה לכך ותציין את הגורם אשר לפי עמדתו התקבלה ההחלטה.
4. בקשה להמלצה להקצאת קרקע להקמת או הרחבת מפעל
4.1 בקשה להמלצה להקצאת קרקע בפטור ממכרז תוגש למינהל אז"פ (להלן - הבקשה) בצירוף המסמכים הבאים:
4.1.1 יזם שהינו חברה או שותפות רשומה - אישור על רישום ברשם החברות או רשם השותפויות, לפי העניין.
4.1.2 יזם שאינו חברה או שותפות רשומה - אישור מע"מ ואישור עוסק מורשה.
4.1.3 כל האישורים הדרושים לפי סעיף 2(א) לחוק עסקאות גופים ציבוריים (אכיפת ניהול חשבונות ותשלום חובות מס), התשל"ו-1976.
4.1.4 קבלה מבנק הדואר על תשלום דמי טיפול בסך 2,500 ₪ (להלן - דמי טיפול). דמי הטיפול לא יוחזרו.
4.1.5 תרשים בו יפורט ערך ניצול השטח המתייחס למשבצת הקרקע המבוקשת.
4.1.6 טופס פרטי מוטב, חתום ע"י בנק או רו"ח.
4.1.7 מאזן מאושר לשנה הקלנדארית האחרונה ומאזן בוחן.
4.1.8 אישור הבנק בדבר יכולתו הפיננסית של היזם להשקעת הסכומים הנדרשים לבניית מפעלו על פי הבקשה.
4.1.9 לוח זמנים מפורט להקמת המפעל ואכלוסו.
4.1.10 מסמכים רלוונטיים נוספים ככל שיידרשו על ידי מינהל אז"פ או מי מטעמו.
4.2 היזם יעדכן את מינהל אז"פ בכל שינוי בנתוני הטפסים כמפורט בסעיף 4.1 לעיל, ככל שיחולו לאחר הגשת הבקשה.
4.3 הטיפול בבקשת היזם יחל רק לאחר המצאת כל המסמכים כמפורט בסעיף 4.1 לעיל.
5. בקשה להמלצה להקצאת קרקע לבניית מפעל לצורך השכרה
לבקשה לבניית מפעל לצורך השכרה יצרף היזם, בנוסף לאמור בסעיף 4.1 לעיל, את המסמכים הבאים:
5.1 התחייבות היזם כי המבנה שיוקם מיועד למפעלי תעשייה ומלאכה בלבד, בהתאם לנוסח המצורף בנספח 3.
5.2 עדיפות תינתן לבקשה אשר יצורפו לה חוזה או זיכרון דברים בין היזם הבונה (להלן - המשכיר) לבין המפעל התעשייתי (להלן - השוכר).
5.3 עדיפות תינתן לבקשה אשר תצורף לה בקשת עצמאית של השוכר, בצירוף כל המסמכים המפורטים בסעיף 4.1 לעיל. השוכר ייבדק עצמאית במינהל המקצועי.
6. הטיפול בבקשה
6.1 מינהל אז"פ יעביר את הבקשה לקבלת חוות-דעת מקצועית מהמינהל המקצועי או מהמשרד הממשלתי הנוגע בדבר.
6.2 המינהל המקצועי רשאי לדרוש מהיזם פרטים נוספים, לפי הצורך.
6.3 לא נתקבלו הפרטים ו/או המסמכים המבוקשים בתוך 30 יום ממועד דרישת המינהל המקצועי, יופסק הטיפול בבקשה והודעה על-כך תישלח ליזם.
6.4 המינהל המקצועי יעביר את חוות דעתו למינהל אז"פ בתוך 30 יום מיום קבלת מלוא המידע מהיזם.
6.5 עם קבלת חוות הדעת המקצועית, תועבר הבקשה לדיון בוועדה. הוועדה רשאית לדחות את הבקשה או לאשרה בשינויים מחוייבים, כאמור בסעיף 3.3 והודעה על כך תשלח ליזם. אושרה בקשת היזם ואותרה עבורו קרקע, יושלמו הליכי הקצאת הקרקע כאמור בסעיף 7 להלן.
6.6 מינהל אז"פ ו/או הוועדה רשאים לבקש מהמינהל המקצועי חידוש, תיקון ו/או תוספות לחוות הדעת המקצועית אם ראו לנכון לעשות כן, לפי נסיבות העניין.
7. השלמת הליכי הקצאת הקרקע
7.1
7.1.1 איתרה הוועדה קרקע ליזם, ישלח מינהל אז"פ הודעה לאישור עסקה לממ"י, בצירוף תשריט המגרש שהתקבל מאת החברה המנהלת, לצורך אישור העסקה. עותק מההודעה יישלח ליזם.
7.1.2 היזם יתייצב במשרדי ממ"י לצורך הסדרת אישור העסקה, והכול כקבוע בהנחיות ממ"י ובמועדים ובתנאים הקבועים בהודעה על איתור הקרקע, כאמור בסעיף 7.1.1 לעיל.
7.1.3 לא התייצב היזם במשרדי ממ"י לצורך אישור העסקה במועד הקבוע בהודעה על איתור הקרקע - יבוטל איתור הקרקע על ידי הוועדה.
7.2 עם קבלת הודעה בכתב על אישור העסקה מממ"י יוציא מינהל אז"פ ליזם, באמצעות החברה המנהלת או הרשות המקומית לפי העניין, הודעת תשלום מפורטת בדבר סכום הוצאות הפיתוח אשר על היזם לשאת בהן (להלן - התשלום), על פי הקבוע בסעיף 8 להוראה.
7.3 התשלום ישולם על ידי היזם בתוך 60 יום ממועד משלוח ההודעה. אין בתשלום הוצאות הפיתוח על ידי היזם כדי להקנות ליזם זכויות כלשהן בקרקע.
7.4 אישור על ביצוע התשלום יישלח על ידי החברה המנהלת או הרשות המקומית לפי העניין, למינהל אז"פ.
7.5 לא שילם היזם את התשלום בתוך 60 יום מיום קבלת הודעת התשלום המפורטת, לפי סעיף 7.2 לעיל, תבטל הוועדה את איתור הקרקע ותודיע על-כך ליזם ולממ"י בכתב.
7.6 לאחר קבלת האישור על ביצוע התשלום ישלח מינהל אז"פ המלצה לממ"י לחתימה על הסכם פיתוח עם היזם (להלן - ההמלצה). העתק ההודעה יישלח ליזם.
8. הוצאות פיתוח הקרקע
8.1 גובה התשלום אשר על היזם לשאת בו כאמור בסעיף 7.2 לעיל, בתמורה לפיתוח הקרקע בהתאם לקריטריונים הנדסיים, ייקבע בהתאם לדירוג אזורי התעשייה ולפי "טבלת מחירי הוצאות הפיתוח" כתוקפה במועד החלטת הוועדה וכפי שתיקבע ותעודכן על ידי מינהל אז"פ מעת לעת, מצורפת כנספח 2 להוראה.
8.2 הקצתה הוועדה ליזם קרקע בהרשאה זמנית ישא היזם בתשלום הוצאות פיתוח בסך 5% מעלות הוצאות פיתוח הקרקע שאותרה עבורו, עבור כל שנה.
9. מסירת מגרש ליזם
9.1 המגרש יימסר ליזם (כמפורט בסעיף 9.2) לצורך תחילת בניית מפעלו בכפוף לקבלת הודעה ממ"י על חתימת הסכם פיתוח עם היזם.
9.2 מסירת המגרש תתבצע באמצעות החברה המנהלת או נציגי הרשות המקומית, בצירוף מפת מדידה מצבית של המגרש המציינת קווי תשתיות וחיבורי תשתיות קיימים (מים, ביוב, ניקוז ועוד).
9.3 המגרש שיימסר ליזם הינו מגרש מפותח בהתאם לקריטריונים ההנדסיים.
10. ביטול, חידוש והארכת המלצה
10.1 תוקף ההמלצה הינו ל - 12 חודשים בלבד.
10.2 היזם רשאי להגיש בקשה מנומקת לחידוש ההמלצה או הארכתה ל-12 חודשים נוספים.
10.3
10.3.1 לא מומשה ההמלצה על ידי היזם (לא נחתם הסכם פיתוח) יודיע היזם, באופן מיידי, למינהל אז"פ על רצונו לבטל את ההמלצה.
10.3.2 לא הודיע היזם על רצונו לבטל את ההמלצה יראה מינהל אז"פ את ההמלצה כעומדת בעינה עד לביטולה הרשמי על ידי הוועדה, בין על-פי בקשת היזם ובין על פי פניית ממ"י או הרשות המקומית.
10.4 טעמי ביטול ההמלצה עשויים לשמש בדיוני הוועדה שיקול מכריע לדחיית בקשה חדשה, בקשה להארכה, או בקשה לחידוש המלצה. כמו-כן, רשאית הוועדה להתנות אישור בקשה חדשה, חידוש או הארכת המלצה בהתחייבות היזם ללוחות זמנים למימוש ההמלצה.
11. ביטול והארכת הסכם פיתוח
11.1 היזם יממש את הקצאת הקרקע על פי הוראות הסכם הפיתוח עם ממ"י. חלפו המועדים למימוש הסכם הפיתוח והיזם לא מימש את הקצאת הקרקע, רשאית הוועדה לבטל את ההמלצה וההקצאה והודעה על כך תישלח ליזם.
היה והסכם הפיתוח בתוקף, רשאי היזם רשאי להגיש בקשה להארכתו בצירוף המסמכים אשר יידרשו על ידי הוועדה. הבקשה תועבר לבדיקה מחודשת של המינהל המקצועי בכפוף לתשלום דמי טיפול בסך 1,000 ₪.
הבקשה תוגש לדיון בוועדה.
11.2 טעמי ביטול הסכם הפיתוח עשויים לשמש בדיוני הוועדה שיקול מכריע לדחיית בקשה חדשה, בקשה להארכת המלצה, בקשה לחידוש המלצה או בקשה להארכת הסכם הפיתוח.
12. ביטולים והחזר תשלומי הוצאות פיתוח
12.1 ביטל היזם את בקשתו להקצאת הקרקע לאחר ששילם את הוצאות הפיתוח או בוטלה ההמלצה כאמור בסעיף 10.3.2 או בוטל הסכם הפיתוח בגין אי עמידת היזם בדרישות מינהל אז"פ ו/או ממ"י (להלן - ביטול עסקה), תישלח ליזם הודעה על-ידי ממ"י על ביטול העסקה עם העתק למינהל אז"פ.
12.2 עם קבלת ההודעה מממ"י על ביטול העסקה, תבוטל ההמלצה בוועדה. הודעה בדבר ביטול ההמלצה והחזר הוצאות הפיתוח, כאמור בסעיף 12.4, תשלח ליזם על ידי מינהל אז"פ. ההודעה תישלח לכתובת היזם כפי שצוינה על ידו בבקשה.
12.3 תשלום החזר הוצאות הפיתוח יועבר לחשבון היזם, כפי שצוין על ידו בבקשה. על היזם לעדכן את מינהל אז"פ בכל שינוי שחל בפרטי חשבונו ממועד הגשת הבקשה. אין בעובדה שההחזר לא נדרש על ידי היזם, לרבות בשל פרטי חשבון שגויים, בכדי לפגום בביטול ההמלצה והעסקה ו/או כדי להקנות ליזם זכויות כלשהן ביחס לקרקע.
12.4 בוטלה ההמלצה מהטעמים האמורים בסעיף 12.1 לעיל, יוחזרו ליזם כספי הוצאות הפיתוח בהתמלא התנאים המפורטים להלן, במצטבר:
12.4.1 הוועדה אישרה איתור עבור יזם חליפי בקרקע נשוא ההמלצה.
12.4.2 היזם החליפי שילם למינהל אז"פ את הוצאות הפיתוח הנדרשות.
בחלוף 60 יום ממועד תשלום הוצאות הפיתוח על ידי היזם החליפי, יוחזרו ליזם הוצאות הפיתוח אשר שולמו על ידו, תוך הצמדתם ובניכוי של 0.5% לחודש, בגין התקופה שמיום התשלום על ידי היזם ועד מועד ביטול העסקה בממ"י ועד לסך של 30% מסך הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי היזם עבור הקרקע נושא ההמלצה.
12.4.3 הוצאות הפיתוח יוצמדו מיום התשלום על ידי היזם ועד 14 יום מיום משלוח הודעת הביטול.
12.5 בוטלה ההקצאה בהעדר יכולת המדינה לממשה (כגון: בשל העדר קרקע זמינה או קרקע לא כשירה לפיתוח) על ידי מינהל אז"פ או ממ"י, יוחזר ליזם התשלום ששילם עבור הוצאות פיתוח בתוספת הצמדה.
החזר הוצאות הפיתוח ליזם יתבצע בתוך 60 יום מיום ביטול ההמלצה במינהל אז"פ, בכפוף לקבלת טופס מעודכן של פרטי מוטב.
ההצמדה הינה מיום תשלום הוצאות הפיתוח על ידי היזם ועד 14 יום מיום משלוח הודעת הביטול.
13. השגה
13.1 עם קבלת החלטת הוועדה בדבר ביטול של איתור, עסקה, המלצה ו/או הסכם פיתוח, ישלח מינהל אז"פ הודעה ליזם, לפיה הוא זכאי להגיש השגתו על הודעת הביטול לוועדה בתוך 30 יום ממועד הודעת הביטול.
13.2 לא התקבלה השגה בתוך המועד האמור - תיכנס החלטת הביטול לתוקפה ויראו אותה כסופית.
14. שינויים בהקצאת הקרקע
14.1 בנוסף למקרים המפורטים לעיל בהוראה, לצורך ביצוע השינויים המפורטים להלן על היזם להגיש בקשה חדשה למינהל אז"פ בתוספת דמי טיפול בסך 1,000 ש"ח:
14.1.1 החלפת מגרש בשטח גדול מהמגרש הקודם המבוקש.
14.1.2 שינויי בעלות או שינוי מטרה.
14.1.3 שינוי בפרטי הבעלים/השותפים במגרש.
בקשות כאמור יוגשו בצירוף האסמכתאות המתאימות וייבחנו כבקשה חדשה, כמפורט בסעיפים 4 ו - 5 להוראה.
14.2 יזם המבקש לשנות את שטח ההקצאה יחויב בתשלום הפרש הוצאות הפיתוח הנובע מהגדלת השטח. במידה ושטח המגרש המבוקש קטן משטח המגרש המוקצה יחזיר מינהל אז"פ או הרשות המקומית, לפי העניין, ליזם, את הפרש הוצאות הפיתוח בתוך 60 יום מיום שאושר השינוי בוועדה.
15. שינוי ייעוד בקרקע
15.1 יזם המבקש לשנות ייעוד ו/או מטרה בקרקע לאחר תום תקופה של 7 שנים ממועד סיום תקופת הסכם הפיתוח יפנה למשרד ולממ"י לקבלת אישורם לכך. לא יתאפשר שינוי הייעוד ו/או המטרה לפני תום התקופה האמורה לעיל.
בהקצאות בהן ניתנו ארכות להסכמי הפיתוח, רשאי היזם לפנות למשרד ולממ"י בבקשה לשינוי הייעוד ו/או המטרה לאחר תום תקופה של 7 שנים ממועד סיום הארכה האחרונה.
15.2 אושר הליך שינוי הייעוד על ידי המשרד ועל ידי ממ"י בתוך 15 שנים ממועד סיום תקופת הסכם הפיתוח, ישא היזם בתשלום הפרש הוצאות הפיתוח אשר סובסדו על ידי המשרד, לפי ערכן במועד ביצוע השינוי האמור.
16. הוראות כלליות
16.1 על היזם לאשר בחתימתו על טופס הבקשה כי קרא את ההוראה, כי הוא מסכים לתוכנה וכי הוא מתחייב לפעול על פיה.
16.2 נהלי המשרד כפי שייקבעו ויפורסמו מעת לעת על ידי מינהל אז"פ הינם חלק בלתי נפרד מההוראה.
17. תחולה
ההוראה מחליפה את הוראת מנכ"ל מס' 6.2 מתאריך 1 ביוני 1999 ותחילתה ביום חתימתה.
18. נספחים
נספח 1 - קריטריונים הנדסיים לפיתוח תשתית המקרקעין לתעשייה.
נספח 2 - טבלת מחירי הוצאות הפיתוח.
נספח 3 - התחייבות היזם כי המבנה שיוקם מיועד למפעלי תעשייה ומלאכה בלבד.
בקשה להמלצה להקצאת קרקע בפטור ממכרז.
טופס עדכון פרטי מוטב
נוהל רשויות- "פיתוח תשתיות לאזורי תעשייה וביצוע פרויקטים באזורי עדיפות לאומית על-ידי הרשויות המקומיות".
שרון קדמי
המנהל הכללי
ירושלים, י"ח באלול תשס"ט
7 בספטמבר 2009